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论房地产企业实施营改增面临的问题及解决对策

来自:未知 作者:admin 发布时间:2017-09-16 23:38 点击次数:

 

 

 

财会研究

 

 

 

 

 

DOI:10.19463/j.cnki.sdjm.2017.09.004

 

 

论房地产企业实施营改增面临的问题及解决对策

 

冉艳

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14ECONOMIC & TRADE UPDATE

 

 

 

 

 

财会研究

 

 

 

 

 

 

【摘 要】营业税改征增值税是我国税制改革中的关键举措,也是“十二五”规划的重点,其意在通过税制变化及降低税负推动我国企业的成功转型与经济结构的合理调整。2016年3月,李克强总理在十二届全国人大会议中明确提出该年5月1日起对尚未纳入税改体系的房地产等行业全面实施营

 

 

 

改增。可以说,房地产行业作为我国经济的主要支柱之一,纳入营改增范围必然对相关企业的税负等方面产生显著的影响,也会带来该行业及我国

 

经济结构的明显变化。为此,本文对房地产行业实施营改增面临的问题进行了探讨,并提出可行的建议。

 

【关键词】营改增;房地产企业;问题;建议

 

一、房地产行业实施营改增的为,剔除了重复征税的因素,使得房业稳健发展的政策,以期通过改革降

现实意义地产企业统一缴纳增值税,且其能够低地产业高财务风险,调动地产企业

2016年5月1日起,我国房地产行享受到进项税抵扣的税务优惠,必然活力,促进地产业成本要素优化与持

业将正式执行营改增的新税制。房地能够支持房地产企业税负的降低。续发展。随着2008年金融风暴及欧债

产行业作为关系财政收入及经济发展3、可以打通增值税抵扣链条危机爆发以后,我国房地产业出现了

的重要领域,将其纳入营改增范围具房地产行业在我国国民经济中占供需失衡、高负债经营等问题,特别

有重要的意义。从整体上看,房地产有重要地位,也是连接各主要行业的是二三线城市,这些问题更加严重。

行业营改增具有避免重复征税、降低中间桥梁。纵观国外税务实践,增值在此种情况下,我国对房地产行业进

税收负担、打通增值税抵扣链条、促税在所有税收中所占比重几乎最大,行税制调整,利用营改增的税务政策

进房地产行业消化库存、解决地方政且也最容易形成完整的抵扣链条。从降低该行业的税负,并通过进项税抵

府对房地产业过度依赖的重要作用。我国税务实践来看,我国当前正在经扣减少购买方的成本,这有利于促进

下面,本人对房地产行业营改增的意历生产型增值税向消费型增值税过渡房地产行业消化库存,进而提升其绩

义进行具体阐述。阶段,如何实现增值税链条的完整抵效。

1、可以避免重复征税扣是此阶段下需要解决的重点问题。5、可以减少地方政府对房地产业

当前,增值税、营业税与消费税营改增前,诸如房地产行业等在缴纳的过度依赖

是我国三大流转税,且营业税与增值增值税时因税制制约,往往不能实现营改增前,房地产行业主要缴纳

税是三大流转税中最广泛的税源。其税务抵扣,进而造成重复征税、税负营业税,而营业税大部分归属于地方

中,营业税主要涉及第三产业中的大过重现象的出现。换言之,残缺不全政府,进而造成地方政府财政收入对

部分行业,增值税则涉及除建筑业之的增值税抵扣链条制约了消费型增值房地产营业税敏感性高,过度依赖房

外的第二产业中大部分行业。对于房税的转型和房地产行业等产业融合。地产行业,使得财政结构扭曲。营改

地产企业来说,其属于第二产业,在然而,营改增后,房地产行业与上游增后,房地产行业主要缴纳增值税,

营改增前主要缴纳营业税,但又可能的原材料销售商、下游的购房单位形而增值税则严格遵循75%与25%的中

在外购材料、设备、工程等环节间接成了连续、完善的抵扣链条,不仅可央、地方分成比例,即多数增值税归

缴纳增值税,而后又按照营业额征收以避免各个环节重复征税的问题,还中央所有。此种情况下,地方政府从

营业税,这就带来重复征税的问题,能够促进各行业的有效融合,促进产房地产税收中获得财政收入有限,且

损害税收中性原则。营改增后,房地业活力。多数税收收归中央,切断了地方政府

产企业统一缴纳增值税,其避免了以4、可以促进房地产行业消化库存对房地产业的过度依赖,有利于从根

往可能存在的重复征税问题。随着我国经济的快速发展和房源上解决房地产业的畸形发展与地方

2、可以降低税收负担地产业转型速度的加快,二三线城市政府过度举债行为。综上,房地产行

税收负担能够直接影响房地产企房地产企业受到社会各界的关注,而业营改增有利于解决地方政府对房地

业的利润与税务成本,它是房地产企如何促进房地产业的健康发展成为摆产业的过度依赖的问题,进而优化经

业最为关注的税务问题之一。从科学在政府与社会面前的一道难题。为济结构、促进房地产业的健康发展。

税制的角度来说,不同税种应避免在此,我国政府直面挑战,不断促进地

企业运行的各个环节重复征税。而房产模式优化和地产健康升级的战略二、房地产企业实施营改增面

地产行业营改增这一税制的变化,将部署,并适时推出了新常态下 “ 消临的问题

改变以往其双重征税及重复缴纳的行化库存 ” 、 “ 去杠杆 ” 等关乎地产根据财税[2016]36号文件的规定,

 

 

 

 

ECONOMIC & TRADE UPDATE15

 

 

 

 

 

财会研究

 

 

 

 

 

 

此次涉及营改增的房地产企业,在纳于劳务用工难以获取可用于进项税4、税负可能上升问题

税人分类、计税方法、计税依据、适抵扣的专用增值税发票,同时在新颁房地产企业“营改增”前后税制

用税率、征收管理等方面发生了较大布的财税[2016]36号文件中未将地产发生了较大的变化,房地产企业小规

的变化,势必会对房地产企业自行开企业自行开发销售的人工成本纳入抵模纳税人随着征收率的下降,税负肯

发销售不动产业务带来诸多问题。笔扣范围,因而即使在营改增后房地产定下降。而房地产企业一般纳税人却

者认为,房地产企业实施营改增主要企业该部分费用可能依然无法获得合面临税负有可能出现上升的问题。一

面临以下问题:理补偿;另一方面,房地产企业营改方面,具有一般纳税人资格的房地产

1、进项税发票难以获得问题增后,一般纳税人适用税率统一调整企业营改增后适用税率由之前的5%调

相较其他行业,房地产企业对至11%,其较以往5%的税率有了大幅整为11%,其税率增加了6%(11%-

其上下游企业依存度较高,且一旦某度提升,一旦进项抵扣这一优势难以5%);另一方面,虽然一般纳税人资

一环节出现纰漏,将会对其产生较大发挥,可能带来税负不降反升的负面格的房地产企业营改增后可以进行进

的税务、财务影响。现实中,房地产影响。再者,纵然部分房地产公司将项税抵扣,然而,在营改增新税制刚

企业属于资金密集型和劳动密集型行建筑工程施工工作外包于其他企业,开始推行的当前,房地产企业可能难

业,其行业壁垒相对较高,因而多数其上游建筑企业也会因人工成本无法以获取充分的进项税发票,而11%的新

房地产企业属于一般纳税人。事实抵扣而转嫁、加重房地产企业的成本税率下则可能导致这些房地产企业税

上,我国多数房地产企业的材料供应负担。总之,由于营改增后房地产企负增加的问题。

商为不能开具增值税专用发票的个人业在自行开发地产项目过程中无法对5、财务人员短期应对不足问题

工商户及私营企业。据中国房地产网所占比重较大的人工费用进行有效抵据中华会计网在线调查结果显

公布的该协会调研报告显示,除钢筋扣,随之带来人工费用无法获得合理示,营改增后,国税与地税专管人员

采购外,64.3%的被调研房地产企业其补偿的问题。及企业财务人员对新税制变化显得明

他材料供应商无法为其提供增值税专3、贷款利息不能抵扣问题显应对不足。对于房地产企业财务人

用发票。营改增后,上述房地产企业利息成本是房地产企业不可忽视员而言,其专业素质与税务筹划能力尚

只有获得税法认可的进项税发票才能的成本之一,目前多数房地产企业在不理想,整体水平还处于较低水平。一

实现抵扣,但是,目前房地产企业材楼盘开发中采取土地与楼盘质押的方旦正式实施营改增,房地产企业财务人

料采购中又存在进项税发票难以获得式获得银行的长期大额贷款,随之产员很可能对新税制规定、要求等内容缺

的问题,这使得房地产企业可能无法生了较大利息费用。房地产企业具有乏足够的认知,更不可能对营改增政策

获取应有的税务利益,甚至很可能造杠杆经营的特点,贷款利息不仅构成进行灵活的运用。进一步来讲,房地产

成税负的明显上升。了项目开发成本的重要部分,而且涉行业营改增涉及到税种、适用税率、账

2、人工费用无法获得抵扣问题及金额往往较大,因而在“全面降低务处理、征税方式等多方面的变化,对

根据新出台的税总函[2016]18号营改增税负”的总目标下,对房地产于一般财会人员会产生较大的业务压

(《房地产开发企业销售自行开发的企业利息成本纳入进项税抵扣范围是力,且房地产行业营改增虽然于以往有

房地产项目增值税征收管理暂行办合理和必要的。然而,目前新出台的所规划,当其并未进行实质性实施阶

法》)文件的规定,房地产开发企业财税[2016]36号文件规定,房地产开段,但本年2月李克强总理确定5月正式

销售自行开发的房地产项目应缴纳所发企业对于下述两种利息及费用不得执行地产行业营改增事项只有3个月时

得税,其在房地产业营改增的范畴抵扣:“一为购进贷款服务(支付利间,对于专业素质较差的多数房地产企

内。据统计,房地产企业开发总成本息)的进项税额;二为接受贷款服务业来说,其财务人员短期很可能无法有

中人工费用占到20%-30%的比重,且所支付的与之相关的咨询费等。”事效应对。

这一比重呈现逐年增加的趋势。一方实上,利息成本不能被合理抵扣,这

面,我国近年来人工成本不断攀升,将不利于推进房地产企业自身税负的三、房地产企业应对营改增的

而自行开发房地产项目的房地产企业降低。因而,房地产开发企业贷款利对策

在项目开发过程中需要大量的劳务用息难以抵扣将不利于其实现税负的降经上文探讨与分析,我国房地产

工,这使得其人工费用较高,但是由低。企业实施营改增将可能带来进项税发票

 

 

 

 

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难以获得、自行开发销售的项目人工费对税制变化可能发生的不利事项,强化税转换等事项的会计处理能力。

用无法获得合理补偿、贷款利息不能抵对财务人员及涉税人员的指导与培训,5、改变企业经营方式

扣、税负可能上升、财务人员短期应对使房地产企业涉税人员充分了解、掌握当前,我国房地产行业从整体

不足的问题,这就需要房地产企业采取新税制的变化及规定,并通过高质量的上处于下行趋势,下游企业及个人对

恰当的方式积极应对营改增后可能出现税务事项安排来降低自身税负,进而获房地产价格较为敏感,而由于增值税

的负面问题。为此,本人结合上部分内取有利的税务利益,防止出现地产企业的价外税特性,这部分税务成本必然

容,就房地产企业应对营改增税制变化对新税制变化应对不足的问题出现。转嫁于下游企业或个人,一旦发生税

影响提出可行的建议。3、加强企业税务管理费过高的情况,势必影响房地产企业

1、合理选择供应商营改增后,房地产企业在计税方自身利益的实现。为此,我国房地产

房地产企业营改增后,其可以通法、计税依据、适用税率等方面发生企业,特别是二三线地产商,应在营

过进项税发票抵扣实现自身税负的降了较大变化,且一旦不恰当的开展税改增后改变以往落后的经营方式,进

低。然而,不恰当的供应商选择,特别务工作将可能带来税负增加等不利影而使以销售额为基础的增值税税负较

是选择无法开具增值税进项凭据的供应响。为此,房地产企业在营改增后应少转嫁于下游企业或个人,以促进自

商可能会阻碍房地产企业进项成本的抵加强自身的税务管理。一方面,房地身销售量的提升及业绩的提高。换言

扣,进而造成房地产企业税负的增加。产企业应对自身的增值税专用发票进之,当前房地产行业并非以往繁荣时

为此,房地产企业应尽量避免上述问题行科学的管理,特别要提升发票购期,下游企业或个人对房地产企业的

的出现,合理选择供应商。具体来说,买、取得、领用与保管进行严格规价格较为敏感,房地产企业一旦不改

房地产企业在充分考察不同供应商的资范,避免出现可抵扣进项税发票丢失变自身高价销售或“去库存”的经营

质、交货速度等内容后,再进一步权衡或毁损情况的发生。另一方面,房地方式,纵然能够充分获得营改增后的

自身的供应商选择方案。对于供应商资产企业应以降低增值税税负,实现有税务利益,其也难以从根本上改善自

质与交货速度等差异不明显的情况下,效税务成本管理为目标,积极开展税身销量递减及业绩下滑的趋势。因而

房地产企业可以进一步在小供应商与可务筹划活动,以尽可能避免税务利益房地产企业应改变自身的经营方式,

开具增值税发票的大中型供应商间权的流失。具体来说,房地产企业可以适度降低楼盘售价及基于此形成的增

衡,当选择小供应商带来的价差明显小开展如选择应税供应商、租赁固定资值税,通过降低转嫁于下游总价的方

于大中型供应商因开具增值税专用发票产等具体税务筹划活动,在遵循税法式实现自身业绩的提高。

而获得的抵扣利益时,房地产企业应采要求的基础上尽可能多的获取进项税

购选择后者作为合作供应商,即选择可抵扣利益以及降低所缴纳的增值税款。(西南大学财务处,重庆   400715)

开具增值税发票的供应商作为自身的业4、改进企业会计核算

务伙伴,反之,则可以选择其他类型的营改增后,房地产企业税务会计参考文献:

供应商。核算由“应交税费-应交营业税”科目[1]国家税务总局.关于发布《纳税人转让不动

2、加强企业人员培训变为“应交税费-应交增值税”科目,产增值税征收管理暂行办法》的公告[EB/OL].

纵观以往房地产公司管理实践,且新税制下相关会计核算需要下设进http://www.chinatax.gov.cn/n810219/n810744/

其较为重视自身业务的拓展,而对诸如项税额、销项税额、已交税金等具体n2048831/n2059355/c2061553/content.html.

涉税事项等管理工作关注不足,使得高明细,这增加了会计核算的难度。为[2]国家税务总局.关于发布《不动产进项税额分

素质的涉税及财务人员缺乏,难以有效此,营改增后,房地产企业需要做好期抵扣暂行办法》的公告[EB/OL].http://www.

应对税务工作。在房地产企业实施营改会计调整工作,并改进自身的会计核chinatax.gov.cn/n810219/n810744/n2048831/

增工作的当前,若相关企业不从涉税人算,提升财务人员的会计核算能力。n2059355/c2061806/content.html.

员能力入手提升管理水平及降低税务成一方面,房地产企业在营改增后应改[ 3 ] 国家税务总局 . 关于营业税改征增值税委

本,其将面临人员限制,进而影响房地进相关会计核算科目,规范纳税调整托地税局代征税款和代开增值税发票的通知

产企业科学、有序的推进营改增税涉税行为,优化税务核算流程;另一方[EB/OL].http://www.chinatax.gov.cn/n810341/

工作。为此,营改增后,房地产企业应面,房地产企业应加强相关人员对进n810755/c2083645/content.html.

重视税制变化对其带来的影响,积极应项税转出、减税免税、价内税与价外

 

 

 

 

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